Автомойка в паркинге жилого дома

Добрый день! Конечно, Ваша идея интересная, и, полагаю, выгодная с точки зрения бизнес-проекта. Но вот удастся ли претворить данную идею в реальность без проблем, сказать сложно. Да и документы надо смотреть, чтобы ответить на вопрос юридически грамотно – без документации разобраться в ситуации сложно. И, к сожалению, Вы не уточнили, являетесь ли собственником всего паркинга.
При этом:
1) СП 113.13330.2012 Стоянки автомобилей:
3.1 Стоянка автомобилей (автостоянка, паркинг, парковка, гараж, гараж-стоянка): Здание, сооружение (часть здания, сооружения) . Помещение мойки допускается размещать не ниже первого (верхнего) подземного этажа стоянки автомобилей и.
3.1 Стоянка автомобилей (автостоянка, паркинг, парковка, гараж, гараж-стоянка): Здание, сооружение (часть здания, сооружения) или специальная открытая площадка, предназначенная для хранения (стоянки) преимущественно легковых автомобилей и других мототранспортных средств (мотоциклов, мотороллеров, мотоколясок, мопедов, скутеров), которые могут быть: встроенными, встроено-пристроенными, отдельностоящими, пристроенными, подземными; наземными закрытого типа; плоскостными открытого типа; открытого типа; модульными быстровозводимыми; плавучими (дебаркадерными); механизированными; полумеханизированными; обвалованными; перехватывающими.

2) В письме Минрегионстроя от 30. 082010г. № 13-24/468 отмечено, что согласно п. 2. 51 ДБН В. 2. 2-15-2005 в подвальных, подземных, цокольных и на первом этажах многоквартирных жилых домов допускается обустройство гаражей и стоянок для хранения легковых авто и мотоциклов, принадлежащих жильцам этих домов.

Согласно п. 7. 1 ДБН В. 2. 3-15: 2006:
— обустройство автомойки целесообразно, в частности, на стоянках и в гаражах для постоянного хранения автомобилей, рассчитанных более чем на 100 машино-мест и более чем на 200 машино-мест для временного хранения;
— необходимость обустройства автомойки должна определяться заданием на проектирование.

3) Согласно п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 в состав общего имущества включаются:
ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

4) Обязательно следует получить санитарно-эпидемиологическое заключение Роспотребнадзора, которое предполагает определенные требования к устройству автомоек.
Поскольку нет универсальных общих требований для всех предприятий, Роспотребнадзор может определять необходимость тех или иных документов самостоятельно. Учитывая данное обстоятельство, лучше заранее «застраховаться», оформив все бумаги должным образом. При несоблюдении принятых норм и правил значительно возрастают риски.

5) Основным документом, с которым стоит ознакомиться владельцу автомойки является СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03.

6) При оказании услуг организация будет использовать соответствующие инженерные сети: канализационные; водопровод; электросети. Пожарная безопасность и все связанное с ней оборудование находится под надзором пожарного инспектора.
Таким образом, открыть мойку можно, но при условии оформления всех надлежащих документов. К мойкам предъявляются специальные технические требования, которые трудно соблюсти в рамках уже готового объекта и для этого необходимо получить разрешения и резолюции контролирующих органов (в том числе, водоканал, пожарная инспекция и др.) независимо от того, паровая это мойка или другая.

— привлекательный вариант для организации мойки, у него есть свои достоинства и недостатки. На весь комплекс работ «с нуля» уходит обычно от полутора до двух месяцев. Примеры законеченных проектов вы увидите на странице «Наши работы».

Плюсы:

+ Готовое помещение. До 70% бюджета автомойки, если вы выбираете быстровозводимые конструкции на открытой местности уходит на строение. В нашем случае необходимые траты снижаются очень значительно. Не стоит забывать и о сроках, ведь здание из сэндвич-панелей собирается минимум месяц.

+ Отопление. Температура на крытых подземных паркингах позволяет работать круглый год.

+ Вода и канализация. Очень вероятно, что коммуникации будут близко. Отдельный вопрос – дадут ли вам к ним подключиться. Этот вопрос надо решать сразу, до подписания договора аренды. Хорошая автономная система очистки стоит недешево.

+ Электричество. Будет доступно в нужном количестве, но возможно придется установить отдельный счетчик. Сразу узнайте у арендодателя, сколько киловатт будет доступно. Возможно, придется менять существующие предохранители, или даже ставить новый распределительный щиток.

+ Гарантированные клиенты. Каждый клиент парковки скорее всего выберет вас. Автовладельцы моют свои машины в среднем раз в месяц — посчитайте свою минимальную загрузку, исходя из количества автомобилей на паркинге. К примеру, если на паркинге 400 машин — то 13 моек в сутки вашему бизнесу гарантировано.

Минусы:

— Мойка стоит не у проезжей части. Нужны вывески и указатели для привлечения «случайных» клиентов со стороны.

— Целевая аренда возможна не всегда. Вам могут предложить подписать «договор аренды (покупки) парковочных мест». Скорее всего, так и будет, если мойка не внесена в план на этапе проектировки здания.

— Сложности для заезда «со стороны». Въезд на крытые парковки часто платный, в таком случае нужна договоренность с администрацией паркинга – если клиент приехал только на мойку, ему совсем не захочется дополнительно оплачивать парковку.

Возможные сложности:

Высота. Коммуникации (если они есть) на парковках идут прямо под потолком. Если вы планируете ставить подъемные ворота – они «съедают» еще до 50 см от потолка. Скорее всего вам не разрешат прорезать в существующем полу стоки, и придется сооружать бетонный фальшпол с заездом, а это минимум 30 см. Учитывайте эти цифры перед принятием окончательного решения – ведь, изначально имея 2,5 метра высоты, можно остаться только с 1,7 метрами после окончания строительных работ.

Вопросы, которые нужно решить до подписания договора аренды.

  • Вентиляция. С одной стороны, на парковке она уже есть. С другой, арендодатель может попросить сделать свою, отдельную.
  • Есть ли возможность сливать предварительно очищенную воду в канализацию или необходима установка очистки замкнутого типа.
  • Количество электроэнергии, которое будет доступно для вашей автомойки.

Не стоит забывать о дополнительных услугах. Если ваш клиент оставляет автомобиль и уходит надолго — домой либо в магазин, за это время вы можете произвести простейшее обслуживание: шиномонтаж, проверка уровня жидкостей, замена лампочек в фарах. И, конечно, химчистка – услуга долгая и прибыльная.

Вывод: автомойка на подземной парковке — интересное и прибыльное вложение, при относительно небольших затратах вы получаете гарантированную клиентуру. Для подробной и бесплатной консультации по вопросам организации этого бизнеса свяжитесь с нами.

Автомойки в паркингах жилых домов — это удобная опция для жильцов, однако лишняя статья расходов для застройщиков. Поэтому пока что подобные «бонусы» больше характерны для Запада, чем для Петербурга.

Организация автомойки в подземном паркинге — это довольно трудоемкое занятие для девелопера. Во–первых, подобная опция требует дополнительных финансовых затрат, во–вторых, возникают определенные сложности при проектировании объекта.

«Если по каким–то причинам застройщик хочет впоследствии разместить в подземном паркинге автомойку, такую возможность необходимо предусмотреть на этапе проектирования, так как для этого потребуется ливневая канализация, подвод воды, хорошая вентиляция и дополнительные технические помещения. Если это не запроектировать, организовать мойку будет проблематично, если такая возможность вообще сохранится», — поясняет основатель проектного бюро Rumpu Евгений Богданов.

Для проектов масс–маркета размещение автомоек в подземных паркингах было бы практичным решением и востребованной услугой, однако жители таких домов, скорее всего, не обеспечат должный поток клиентов для поддержания рентабельности работы, считает руководитель маркетинга и аналитики «Лаборатории метров» Елизавета Яковлева. «Тем более что подземное сооружение удорожает само строительство, ко всему прочему ужесточатся требования по вопросам пожарной безопасности. Поэтому размещение автомоек в подземных паркингах можно считать нецелесообразным», — добавила она.

Удобство требует жертв

Эксперты отмечают, что сегодня определение назначения всех вспомогательных и коммерческих помещений в проектах жилой застройки дается с большим трудом — застройщики на этапе проектирования, как правило, не могут сформулировать точные технические задания, где будет магазин, где кафе, где банк. «До автомойки в паркинге не доходит никто, — говорит Евгений Богданов. — По крайней мере в моей практике таких случаев не было. При этом на Западе в любом крупном торговом комплексе или общественном паркинге такие помещения предусмотрены».

Директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов также считает, что организация автомойки создает слишком много проблем девелоперу. «Мы не делаем автомойки в подземных паркингах. Дополнительные расходы в виде проектирования и организации мойки неизбежно отражаются на экономике проекта, ведь себестоимость строительства подземной парковки достаточно велика», — отмечает Степанов. По его мнению, автомойки в паркингах жилых домов могут быть востребованы, но не более, чем мойки, расположенные на подземных парковках торговых центров.

Основная преграда для создания автомойки в подземном паркинге на территории ЖК — непредусмотренная при строительстве техническая канализация. При классической мойке автомобиля с использованием воды применяются химикаты, сток которых в бытовую канализацию невозможен. Управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Катерина Соболева вспоминает, что в свое время в Москве был придуман способ так называемой сухой мойки: на поверхность автомобиля наносится гель, который после стирается сухой губкой вместе со всеми загрязнениями, оставляя эффект полировки на чистой эмали. «Нам известно, что на территории ЖК «Северная долина» от «Главстроя–СПб» была арендована небольшая площадь, буквально одно машино–место, на территории подземного паркинга, где была открыта возможность «сухой автомойки» по этой технологии. К сожалению, бизнес не смог найти достаточно количество клиентов и прекратил свое существование», — рассказала Катерина Соболева.

Бизнес не для всех

По мнению Катерины Соболевой, автомойка в подземном паркинге была бы очень уместна и востребована в комплексах бизнес– и элит–классов, во всяком случае с достаточным количеством квартир во всем комплексе — в совсем камерных проектах просто не окажется достаточного для окупаемости бизнеса количества клиентов. «Нам не известно ни одного примера существования автомойки во встроенном паркинге на территории ЖК в Петербурге», — добавила она.

В то же время Евгений Богданов считает, что с точки зрения бытовой логики автомойки обязательно должны быть в подземных паркингах — это экономит жителям массу времени. Вы можете приехать домой, отдать консьержу мойки ключи, за ночь вашу машину помоют и поставят на место. Например, в Москве есть несколько таких автомоек в паркингах жилых домов, однако в Петербурге эта практика не распространена.

С другой стороны, такие автомойки будут отдельным бизнесом, не относящимся к бизнесу застройщика. И инвесторы, желающие запустить подобный проект, должны сами лоббировать свои интересы, потому что застройщики подобной инициативы не проявляют. «Где такой инвестор сможет взять информацию о новом проекте, который находится в стадии проектирования, тоже неясно. Это коммерческая тайна. А после выхода проекта из экспертизы, когда информация о нем становится публичной, время уже упущено. Кроме того, подземные паркинги сегодня заполняются очень долго. А при открытии любого бизнеса он должен работать сразу, чтобы как можно быстрее окупить вложенные инвестиции. Отчасти поэтому у нас пока нет спроса на такие проекты», — резюмировал эксперт.

Источники: http://www.yurist-online.net/question/119684, http://xn—-8sb0acckmc4k.xn--p1ai/parking/, http://www.dp.ru/a/2018/05/30/Ne_mesto_dlja_mitja

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *